9月11日，南方财经全媒体刊发记者李金萍、林绮蓓的文章《商业体深圳变奏：200余家之外，新项目决战“出圈”》，聚焦深圳商业综合体项目，目前深圳已拥有 200 余家商业综合体，新老项目各施策略竞相 “出圈”，整体活力持续迸发。以下是全文。

　　深圳商业综合体项目陆续开业。据记者不完全统计，截至9月，深圳已有8家商业综合体开业，今年底前还将有19家商业综合体入市。

　　一是普遍突破传统购物中心模式，注重打造沉浸式体验环境。如，深圳大悦城通过策展思维做空间构建了十字街、7个潮盒空间、25青年时区等特色场景；iN城市广场规划了深圳最大的户外运动广场，包含篮球场、足球场、滑板场、网球场等联名运动场地；K11 ECOAST将艺术和商业结合，包含文化零售地标、多功能文化空间和新世代办公空间。

　　二是着重特色化建设，注重引进差异化业态，创造稀缺性消费体验。如，K11 ECOAST引进了一批在差异化消费业态，包括深圳首间NBA主题场馆NBA HOOP PARK篮球公园、华南首座dstrict浪美术馆、以马术教学为主题的云顶马术、以猫猫为主题的伶伴喵迹艺术中心等。玩具连锁品牌反斗城在K11 ECOAST开出了全国首家玩趣生活概念店，店面汇聚了全年龄层的3000个产品，覆盖近百个IP形象，既有高达和奥特曼，也有变形金刚、多美卡、风火轮，还有芭比、酷洛米等多个中国原创玩具品牌；还有多个主题沉浸体验场景，包括华南首家Bandai Hobby体验区，1：10风灵高达立像等。

　　三是一批出圈商业综合体呈现运营精细化趋势。有的商业综合体精准专属客群，如罗湖益田假日广场，聚焦港客的家庭消费场景创新，提出构造“港人常来、深人常往”的近邻式消费场景；大悦城、in城市广场则聚焦年轻消费群体；有的商业综合体将项目特色与区域特色相匹配，如京东MALL，作为强调科技消费场景的商业项目，将其首店选择在深圳科创密度最浓厚的南山区。

　　老牌项目在深圳仍有强“吸金力”。以上榜的五家老牌商业综合体为代表，促消费增量，深圳的老牌商业综合体各有高招。

　　一是以产品竞争力致胜。深圳万象城作为深圳第一家重奢消费场，该项目既有HERMES、LV、DIOR、GUCCI独栋旗舰店、PRADA、Bottega Veneta、FENDI等一众大牌。深圳万象天地被打趣为“华南首店收割机”，连续多年吸引首店数量位居华南地区首位，今年上半年，项目引进21家首店，再次位居深圳各商场首位。

　　二是兼顾有趣与日常休闲娱乐需求。如前海壹方城与深业上城。一位深圳商业观察者告诉记者，深圳消费者对具有兼顾有趣与日常消费九游娱乐的文旅属性场所需求旺盛。前海壹方城与周边的欢乐港湾等游玩场所联系在一起，深业上城与五园相连，该类项目可与周边文旅消费地标形成联动效应，既可引流，又可留客，形成一个可逛、可购的消费空间。

　　四是围绕不断变化的消费需求解题，焕新升级消九游娱乐费业态。前海壹方城去年打造了捣谷岛谷项目，以主题岛形式，引入20+谷子店，合作IP超100个，包含潮玩、服饰、卡牌、手办、娃娃机、谷美DIY等丰富的业态品牌，为消费者打造谷子店集聚区。该项目负责人告诉记者，项目开业后街区内垂类二次元客群数量大概占比可达60%，这类群体对IP文化和品牌文化的认知度和认可度非常高，愿意为IP的溢价产品支付金额，该类群体的客单价可达1000元左右，有较高消费潜力。在首批开业的23家品牌中，月均收入超300万元的门店有一家，超20%门店月均业绩过百万元。

　　广东省粤港澳大湾区研究院认为，深圳老牌商业综合体依旧最赚钱的核心原因有三点，一是深圳商业体总量已超200家，客流被分流，多数新项目辐射半径仅3—5公里，难以形成全域吸引力；二是老牌项目凭借多年积累的品牌资源、客群黏性等优势牢牢占据高消费客群市场；三是部分新项目虽有高客流，但以“打卡式”体验客群为主，客单价普遍低于200元，远低于老牌项目500元以上的客单价，难以转化为实际消费增量。

　　一是TOD上盖项目。广东省粤港澳大湾区研究院认为，亲子家庭和港人两类人群均习惯地铁通行，截至8月29日，深圳城市轨道交通线万人次/公里·日，已连续21个月位列全国内地城市第一，这意味着地铁沿途站点形成明显客流聚集，TOD 项目可直接承接地铁客流，减少客群通勤成本，有望吸引客流集聚。如，国贸SPRING项目与1号线国贸站直接接驳，消费者可通过地下通道或出口直达项目，步行约1-3分钟。

　　二是社区型商业项目。业内人士告诉记者，深圳商圈正在“下沉”，以服务周边3公里消费需求的社区型商业，正成为商圈布局趋势。这类项目贴近客群日常，客流稳定性强，且运营成本低于核心商圈项目，抗风险能力更强。去年以来，新开业的宝安仟里食家、宝安华强广场等便是此类项目代表。以宝安华强广场为例，其聚焦周边3公里家庭客群，项目调研结果显示，周边3公里内的有孩家庭占比达35%，孩子年龄集中在0—12岁区间。因此，该项目定位为“熊出没主题商场”，同时重点布局儿童消费业态，儿童消费业态占比达 22%，教育培训店铺占比位居深圳首位。

　　深交所近日调整港股通标的名单，九毛九等20只证券于9月8日起被调出。半年报显示，上半年，九毛九营收27.53亿元，同比下降10.14%，净利润6069万元，同比下降16.05%。其主力品牌“太二酸菜鱼”收入19.48亿元，同比下滑13.3%，占总收入比例降至70.8%。

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